Vastgoedfiscaliteit: waarom investeren in België interessant blijft

Hoewel de fiscale hervormingen zich de voorbije jaren hebben opgestapeld, blijft vastgoed Belgische investeerders aantrekken. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, blijft de vastgoedfiscaliteit in België globaal voordelig, vooral voor particulieren. Dat is de conclusie van Solange Saghbini, Senior Tax Advisor bij Nagelmackers.

“De voorbije jaren hebben verschillende hervormingen het fiscale landschap van vastgoed gewijzigd”, benadrukt ze. In het vizier: de geleidelijke afschaffing van bepaalde fiscale voordelen, zoals de woonbonus of de stimulansen voor tweede verblijven.

Afschaffing van voordelen… maar een systeem dat voordelig blijft

Sinds 2024 geven de intresten op kredieten voor een tweede verblijf geen recht meer op een belastingvermindering. In 2025 volgde nog een ingrijpende maatregel: de afschaffing van de gewone interestaftrek, “zonder overgangsregeling voor bestaande kredieten”, aldus de experte.

Deze beslissingen hebben geleid tot een gevoel van fiscale verstrenging. Toch blijft België in de praktijk competitief. “In vergelijking met veel buurlanden blijft de vastgoedfiscaliteit relatief voordelig voor particulieren”, benadrukt Solange Saghbini.

Het geheim: een belasting op basis van het kadastraal inkomen

De Belgische specificiteit berust op een belangrijk mechanisme: de forfaitaire belasting van huurinkomsten. Concreet: wanneer een pand wordt verhuurd aan een particulier voor privégebruik, worden de effectief ontvangen huurinkomsten niet belast. “De eigenaar moet de ontvangen huurinkomsten niet aangeven”, legt ze uit. “Hij moet enkel het kadastraal inkomen van het pand vermelden.”

Dat kadastraal inkomen wordt vervolgens geïndexeerd en verhoogd met 40% om de belastbare basis te bepalen, die vaak veel lager ligt dan de werkelijke huurinkomsten. Een belangrijk fiscaal voordeel dat de blijvende aantrekkelijkheid van vastgoed verklaart.

Tweede verblijf en buitenlands vastgoed: beperkte impact

Hetzelfde regime geldt voor tweede verblijven, ook in het buitenland. In de meeste gevallen worden buitenlandse vastgoedinkomsten niet rechtstreeks belast in België.

Ze worden enkel gebruikt om het globale belastingtarief van de belastingplichtige te bepalen, via het mechanisme van het “progressievoorbehoud”. Resultaat: “in de praktijk blijft de fiscale impact doorgaans beperkt”.

Let op uitzonderingen: wanneer reële huurinkomsten worden belast

Dit gunstige regime geldt echter niet in alle gevallen. Zodra een pand wordt verhuurd aan een vennootschap of gebruikt wordt voor professionele doeleinden, verandert de situatie.

“In die gevallen gebeurt de belasting op basis van de werkelijk ontvangen huurinkomsten”, verduidelijkt de experte. Dezelfde logica geldt voor bepaalde specifieke goederen, zoals afzonderlijk verhuurde garages.

Investeren via een vennootschap: een afweging

Moet u dan via een vennootschap investeren? Het antwoord hangt af van het type vastgoed. Voor professioneel vastgoed (kantoren, handelszaken) kan een vennootschapsstructuur interessant zijn dankzij de aftrekbaarheid van kosten. Voor residentieel vastgoed blijft een investering als particulier echter vaak voordeliger. "Voor residentieel vastgoed dat aan particulieren wordt verhuurd, is investeren via een vennootschap vaak minder interessant”, analyseert Solange Saghbini.

Fiscale planning over de volledige levensduur van het vastgoed

Naast de aankoop moet ook de fiscaliteit op lange termijn worden bekeken, vooral in het kader van overdracht. “De vraag naar de uitstap of de overdracht van een pand is minstens even belangrijk”, benadrukt de experte, die aanbeveelt om “zich te laten begeleiden door specialisten”.

Ondanks een evoluerend fiscaal kader behoudt België een belangrijke troef: een belastingstelsel dat vaak voordeliger is dan elders, zeker voor particulieren. Dat verklaart waarom vastgoed ook in 2026 een veilige investering blijft voor veel Belgische investeerders.