Immobilier : la Belgique reste-t-elle un paradis fiscal pour les particuliers ?

Alors que les réformes fiscales se sont multipliées ces dernières années, l’immobilier continue de séduire les investisseurs belges. Contrairement à certaines idées reçues, la fiscalité immobilière en Belgique reste globalement avantageuse, notamment pour les particuliers. C’est le constat dressé par Solange Saghbini, Senior Tax Advisor chez Nagelmackers.

« Plusieurs réformes ont modifié le paysage fiscal immobilier ces dernières années », rappelle-t-elle.
En ligne de mire : la suppression progressive de certains avantages fiscaux, comme le bonus logement ou encore les incitants liés aux secondes résidences.

Des avantages supprimés… mais un système toujours favorable

Depuis 2024, les intérêts des crédits contractés pour une seconde résidence ne donnent plus droit à une réduction fiscale. En 2025, une autre mesure a marqué les esprits : la suppression de la déduction ordinaire des intérêts, « sans régime transitoire pour les crédits existants », souligne l’experte.

Ces décisions ont alimenté un sentiment de durcissement fiscal. Pourtant, dans les faits, la Belgique reste compétitive. « Comparée à celle de nombreux pays voisins, la fiscalité immobilière reste relativement favorable pour les particuliers », insiste Solange Saghbini.

Le secret : une taxation basée sur le revenu cadastral

La spécificité belge repose sur un mécanisme clé : la taxation forfaitaire des revenus locatifs.
Concrètement, lorsque le bien est loué à un particulier pour un usage privé, les loyers réellement perçus ne sont pas imposés.

« Le propriétaire ne doit pas déclarer les loyers perçus », explique-t-elle. « Il doit simplement mentionner le revenu cadastral du bien. »

Ce revenu cadastral est ensuite indexé et majoré de 40 % pour déterminer la base imposable, souvent bien inférieure aux loyers réels. Un avantage fiscal majeur qui explique l’attractivité persistante de la brique.

Seconde résidence et biens à l’étranger : un impact limité

Le même régime s’applique aux secondes résidences, y compris à l’étranger. Dans la majorité des cas, les revenus immobiliers étrangers ne sont pas directement taxés en Belgique.

Ils servent uniquement à déterminer le taux d’imposition global du contribuable, via le mécanisme de la « réserve de progressivité ». Résultat : « dans la pratique, l’impact fiscal reste généralement limité ».

Attention aux exceptions : quand les loyers réels sont taxés

Ce régime favorable ne s’applique toutefois pas à tous les cas.
Dès qu’un bien est loué à une société ou utilisé à des fins professionnelles, la donne change.

« Dans ces situations, l’imposition est basée sur les loyers réellement perçus », précise l’experte.

Même logique pour certains biens spécifiques, comme des garages loués séparément.

Investir via une société : une stratégie à nuancer

Faut-il alors passer par une société pour investir ?
La réponse dépend du type de bien.

Pour les biens professionnels (bureaux, commerces), la structure sociétaire peut être intéressante grâce à la déduction des frais.
En revanche, pour les logements résidentiels, le régime privé reste souvent plus avantageux.

« Pour les biens résidentiels loués à des particuliers, l’investissement via une société est souvent moins intéressant », analyse Solange Saghbini.

Anticiper la fiscalité… sur toute la durée de vie du bien

Au-delà de l’acquisition, la fiscalité doit être pensée sur le long terme, notamment en matière de transmission.

« La question de la sortie ou de la transmission du bien est tout aussi importante », rappelle l’experte, qui recommande de « s’entourer de spécialistes ».

Malgré un cadre fiscal en évolution, la Belgique conserve un atout majeur : un système de taxation souvent plus favorable qu’ailleurs, en particulier pour les particuliers.

Un élément clé qui explique pourquoi, en 2026 encore, l’immobilier reste une valeur refuge pour de nombreux investisseurs belges.