Bruxelles : « Le centre-ville demeure problématique en matière de développement commercial de qualité » (CBRE) 

Directeur de CBRE Belgique, Sébastien Vander Steene pose un regard à 360° sur l'immobilier dans la capitale. Si les grandes artères commerciales ont retrouvé leur fréquentation d'avant-Covid, le centre-ville reste problématique en raison, notamment, de l'insalubrité et de l'insécurité qui y règnent. Entretien.

21News : Pouvez-vous nous dresser un petit état des lieux du marché des bureaux en Belgique, en particulier de Bruxelles ? 

Sébastien Vander Steene : Commençons par le bureau. L’immobilier, ces dernières et certainement ces douze, dix-huit derniers mois, est dans une situation très paradoxale. L’année 2024 était dans l’absolu très bonne. Il y a eu des signatures d’immeubles de bureaux dans le chef de la Commission européenne, quelques bureaux d’avocats ont payé des « prime rents », dans la mesure où le prix du m² en occupation annuelle de bureaux est passé au-delà de 400 euros.

Il y a peu de bonnes disponibilités et donc, quand quelqu’un veut quelque chose, il est prêt à payer pour. Par contre, cela n’a jamais coûté aussi cher de déménager ou d’emménager dans des bureaux, puisque le prix des travaux a augmenté de 50% depuis la crise du COVID. La prise en occupation de nouveaux arrivants est donc limitée, d’autant plus que certains propriétaires ont un peu tendance à « s’asseoir » sur leurs biens en attendant un marché plus favorable pour eux.

Pour parler de Bruxelles, on a toujours les deux quartiers les plus consistants, en l’espèce le quartier européen, toujours fortement demandé, et le centre-ville. D'autres quartiers sont en mutation – ou plus exactement à leur seconde ou troisième mutation – comme le quartier Nord, anciennement occupé par les administrations, qui s’est vidé et qui maintenant est en recherche de nouveaux locataires (cela se passe, ceci dit, plutôt bien). Maintenant, il faut bien constater, quel que soit le quartier dont on parle – notamment Nord –, qu’il subsiste des problèmes récurrents d’insécurité et d’insalubrité, notamment à la gare du Midi, qui est pourtant la « porte d’entrée » internationale de Bruxelles. Cela fait certainement dix, quinze ans que cela dure. En termes de sécurité, de visibilité, et de propreté, la situation est vraiment dommageable pour l’image que donne l’entrée de Bruxelles.

21News : Dans un autre registre, quid de l’évolution de l’immobilier commercial, dans la capitale tout d’abord ?

S. V S. : Avant le COVID, les enseignes disposaient d’un budget marketing « à perte », juste pour de la visibilité. Aujourd’hui ce n’est plus le cas. 90-95% des enseignes réfléchissent en profondeur pour trouver le bon endroit mais surtout à un prix négocié, donc au rabais. On peut prendre l’exemple de l’immeuble au coin de l’Avenue Louise et de l’Avenue de la Toison d’Or anciennement occupé par « Nespresso » ; c’est un excellent cas d’école. Une des raisons de sa non-occupation consiste en son agencement intérieur qui n’est pas optimal, une autre en son prix qui est excessif. Le propriétaire est désormais en recherche d’un occupant autour de 500-550.000 euros de loyer, alors que les offres quant à elles tournent autour de 300 à 350.000 euros. Il y a assurément un gros « gap », ce qui explique que le bien est toujours vide. C’est assez dommage, notamment pour l’attractivité de la zone, mais je pense que le propriétaire a raison d’attendre, même si louer aux conditions d’hier n’est plus envisageable. Avant, les magasins pouvaient se permettre de ne pas être rentables, aujourd’hui cela est terminé.

« Le marché s’est assez remarquablement remis de la période COVID »

21News : En termes d’artères, subsiste-t-il en Belgique des localisations « triple A » ?