Ivan Van de Cloot waarschuwt voor verdere wooncrisis: ‘Overregulering slaat alles dood’

Betaalbaar wonen wordt voor steeds meer Vlamingen een probleem. Vooral jongeren en alleenstaanden voelen de druk. Voor die laatste groep kan de huur intussen oplopen tot 55% van het inkomen.

Ivan Van de Cloot zoekt de oorzaak vooral bij het tekort aan woningen. In een opiniestuk in De Tijd wijst hij erop dat er al jaren te weinig aanvragen worden ingediend voor nieuwe woningen en appartementen. Zolang de bouwproductie niet aantrekt, zal de krapte op de huurmarkt blijven toenemen.

Te weinig woningen, te trage vergunningen

Dat tekort is voor Van de Cloot geen toeval. Het is mee het resultaat van beleidskeuzes die zich de voorbije decennia hebben opgestapeld. Vooral de moeizame vergunningverlening en het verslechterde investeringsklimaat wegen op de bouw van nieuwe woningen.

Meer sociale woningen bieden daarbij geen eenvoudige uitweg. Vlaanderen heeft middelen voor sociale huisvesting, maar die worden niet altijd gebruikt. Projecten lopen lokaal bovendien geregeld vast op verzet van omwonenden. Ook lokale besturen staan niet altijd te springen voor woningen die vooral op het onderste deel van de markt mikken.

Nederland toont bovendien dat een groot aandeel sociale woningen tekorten niet automatisch wegwerkt. Ondanks de omvangrijke sociale huursector blijven ook daar de huurprijzen hoog en is het aanbod krap.

‘Maximumhuurprijzen vernietigen de huurmarkt’

Ook van huursubsidies verwacht Van de Cloot weinig heil. Wanneer de overheid extra geld in een markt met een beperkt aanbod pompt, dreigt een deel daarvan uiteindelijk in hogere prijzen terecht te komen. Bijkomende eisen rond kwaliteit, energieprestaties of oppervlakte maken investeringen dan weer duurder.

Voor maximumhuurprijzen waarschuwt hij nog nadrukkelijker. Die maken nieuwbouw minder aantrekkelijk omdat het verwachte rendement daalt. Ook het onderhoud van bestaande huurwoningen kan daardoor onder druk komen.

Van de Cloot verwijst naar San Francisco, waar huurregulering tot 15% minder huurwoningen zou hebben geleid. Nederland kampt eveneens met zware tekorten na ingrepen in de huurmarkt. Te veel overheidsingrijpen dreigt zo precies het omgekeerde effect te hebben: minder investeringen en dus minder woningen.

Lagere belastingen waar woningen schaars zijn

Een mogelijkheid die veel minder werd uitgeprobeerd, is gerichte fiscale differentiatie. Van de Cloot denkt bijvoorbeeld aan een lagere btw of onroerende voorheffing in buurten waar het woningaanbod duidelijk achterblijft.

Voor hem begint de oplossing voor de wooncrisis in Vlaanderen echter bij één zaak: meer woningen bouwen. Daarvoor moeten vergunningsprocedures eenvoudiger, sneller en vooral voorspelbaarder worden. Alleen zo kan het aantal vergunde woningen structureel omhoog.

Daarnaast moeten investeerders en verhuurders opnieuw voldoende redenen krijgen om geld in de huurmarkt te steken. Regels en fiscale onzekerheid die het rendement aantasten, werken dat tegen. Van de Cloot kiest daarom eerder voor gerichte fiscale prikkels dan voor prijsplafonds of brede subsidiestromen.

‘Overregulering slaat alles dood’

Ook het rentebeleid van de Europese Centrale Bank heeft de problemen mee aangewakkerd. De jarenlang zeer lage rente stuurde veel geld naar vastgoed en droeg zo bij aan de stijgende woningprijzen. De antwoorden op de huidige tekorten moeten echter vooral lokaal en regionaal worden gezocht.

Daarvoor moeten overheden, bouwers, projectontwikkelaars en investeerders opnieuw voldoende ruimte krijgen om woningen te realiseren. Blijven vergunningen aanslepen en investeringen onaantrekkelijk, dan ziet Van de Cloot de wooncrisis alleen maar erger worden.

“Overregulering slaat nu alles dood”, waarschuwt hij. Snellere vergunningen en maatregelen die investeringen aanmoedigen, moeten het woningaanbod weer doen groeien. Zonder meer woningen zal ook betaalbaar wonen steeds moeilijker worden.