« Le meilleur moyen de détruire une ville sans la bombarder est d’y bloquer les loyers. » La formule est provocante, mais elle résume avec une redoutable efficacité la situation bruxelloise. La crise du logement que connaît aujourd’hui la Région de Bruxelles-Capitale n’est ni un accident ni une fatalité. Elle est le produit direct de choix politiques répétés qui ont restreint la liberté de construire, d’investir et de louer.
La construction et l’immobilier restent pourtant des secteurs économiques majeurs. Le logement représente une part très élevée du budget des ménages, et le bâtiment constitue une activité non délocalisable, créatrice d’emplois locaux et de valeur ajoutée. L’adage ancien selon lequel « quand la construction va, tout va » n’a rien perdu de sa pertinence. À Bruxelles, c’est précisément ce moteur que l’on a choisi de freiner.
Un marché sous tension, des prix durablement élevés
Les loyers et les prix de l’immobilier à Bruxelles figurent parmi les plus élevés du pays. Cette situation ne traduit pas un excès de spéculation, mais un déséquilibre structurel entre une demande soutenue et une offre insuffisante. Dans une ville dense, le coût du bâti repose sur deux éléments fondamentaux : le foncier, par définition rare, et le coût de construction. Lorsque les pouvoirs publics multiplient les contraintes sur ce second volet, le résultat est mécanique : le prix final augmente pour l’occupant, qu’il soit locataire ou propriétaire.
Chaque nouvelle norme, chaque exigence technique supplémentaire, chaque délai administratif rallongé se transforme en coût. Ces coûts ne disparaissent pas : ils sont simplement transférés vers le ménage qui cherche à se loger. Penser l’inverse relève de l’illusion politique.
L’empilement normatif comme substitut à la vision
Depuis plusieurs années, la Région a fait le choix d’une régulation croissante du secteur immobilier. Normes urbanistiques détaillées, exigences PEB toujours plus strictes malgré leurs limites méthodologiques bien connues, primes énergétiques mal calibrées générant des effets d’aubaine, encadrement des loyers sous diverses formes : l’approche est essentiellement top-down.
Cette accumulation de règles donne l’illusion d’une action publique volontariste, mais elle se fait sans ligne directrice claire. Bruxelles est passée d’une politique d’étalement urbain à une logique de concentration autour de projets emblématiques, souvent verticaux, sans que les infrastructures, la mobilité ou les équipements publics ne suivent, et sans financement public suffisant pour les accompagner.
Grands promoteurs favorisés, petits propriétaires découragés
Cette politique produit une asymétrie de plus en plus visible. La Région fait la part belle aux grands promoteurs capables de porter des projets de grande ampleur. Ceux-ci bénéficient de dérogations, de procédures complexes mais négociables, et d’une tolérance réglementaire qui contraste fortement avec le traitement réservé aux acteurs plus modestes. Même lorsque ces projets suscitent une opposition locale marquée, la concertation reste souvent formelle et tardive, alimentant un sentiment de dépossession démocratique chez les riverains.
À l’inverse, le petit propriétaire, l’indépendant ou le ménage qui souhaite rénover, transformer ou densifier légèrement un bien existant se heurte à une série de contraintes lourdes : normes techniques coûteuses, incertitude juridique, délais administratifs longs, risque de recours. Là où un grand promoteur peut absorber ces coûts fixes grâce à l’échelle et à des équipes spécialisées, le particulier renonce.
Un article récent a d’ailleurs mis en lumière un phénomène préoccupant : les petits propriétaires désertent progressivement Bruxelles. Non par désintérêt, mais parce que le cadre réglementaire, fiscal et administratif rend l’investissement trop risqué ou insuffisamment rentable. Ce retrait prive le marché d’une offre diffuse, souple et diversifiée, pourtant essentielle au bon fonctionnement d’une ville dense.
Le résultat est doublement négatif. D’une part, la rénovation progressive du tissu urbain existant est découragée. D’autre part, la production de logements se concentre entre les mains de quelques acteurs capables de composer avec le pouvoir politique. Le marché se ferme, la concurrence recule et les prix montent.
Une politique qui prétend protéger mais aggrave la pénurie
Les mécanismes d’encadrement des loyers illustrent parfaitement cette logique. Présentés comme des outils de protection des locataires, ils créent surtout de l’incertitude pour les investisseurs privés et réduisent l’incitation à proposer de nouveaux logements. À moyen terme, l’offre se contracte et les loyers augmentent, pénalisant précisément ceux que l’on prétend aider.
Le problème du logement à Bruxelles n’est pas un manque de règles, mais un excès. Il n’est pas non plus un manque de bonne volonté privée, mais un manque de liberté économique.
Redonner de l’oxygène à la ville
Bruxelles souffre aujourd’hui d’un manque de vision, d’une absence de ligne politique lisible et d’un déficit de démocratie réelle dans les choix urbanistiques. La superposition de normes et de contraintes n’a pas produit une ville plus accessible ou plus juste. Elle a conduit à une pénurie d’offre, à des coûts élevés et à une population de plus en plus mal logée.
Une approche pragmatique consisterait à faire l’inverse : simplifier drastiquement les règles, réduire les coûts fixes, restaurer la liberté de construire et de rénover, et faire confiance à l’initiative privée pour répondre à la demande. C’est à ce prix que Bruxelles pourra à nouveau se loger, se transformer et se développer sans exclure une partie croissante de ses habitants.
Xavier Corman, entrepreneur dans la Fintech
(Photo Belgaimage)
