Matexi tire la sonnette d’alarme : le logement neuf atteint son « plafond de verre »

Le problème du logement neuf en Belgique ne se résume plus à une simple hausse des prix. Selon le développeur immobilier Matexi, c’est désormais tout le modèle économique de production de logements qui se retrouve sous pression. Malgré des besoins croissants en habitations, de moins en moins de ménages peuvent accéder au marché du neuf, tandis que les coûts de construction continuent de grimper plus vite que les prix de vente.

« Le logement neuf se heurte à son plafond de verre », résume Gaëtan Hannecart, CEO de Matexi.

De moins en moins de ménages peuvent acheter du neuf

Le constat dressé par le dernier Baromètre de la construction neuve de Matexi et Realo est préoccupant. Alors que la population belge continue d’augmenter, que les ménages se réduisent en taille et que le parc immobilier doit être rénové pour répondre aux exigences énergétiques, l’accès au logement neuf devient de plus en plus difficile.

Aujourd’hui, seuls 1,88 % des ménages belges sont encore en mesure d’acquérir une maison neuve, contre 1,99 % il y a un an. Pour les appartements neufs, cette proportion est passée de 3,81 % à 3,44 %.

Cette évolution traduit un affaiblissement progressif du pouvoir d’achat immobilier des ménages, pénalisés par les taux hypothécaires, l’inflation et l’obligation de disposer d’un apport personnel de plus en plus important.

Les prix continuent d'augmenter

Au deuxième trimestre 2026, un appartement neuf standard de 95 m² avec deux chambres coûte en moyenne 323.842 euros hors TVA en Belgique.

Les écarts régionaux restent importants :

• 340.450 euros en Flandre ;
• 282.774 euros en Wallonie ;
• 403.050 euros à Bruxelles.

Sur un an, la hausse reste toutefois relativement limitée à 1,36 % au niveau national.

Pour les maisons neuves, la facture est plus lourde encore. Une maison trois façades de 160 m² atteint désormais un prix moyen de 403.360 euros hors TVA, avec des pointes à 442.289 euros en Flandre et 350.920 euros en Wallonie.

Des coûts qui augmentent plus vite que les prix

Le paradoxe du marché est là : les prix du neuf progressent, mais moins rapidement que les coûts de construction.

Selon Matexi, les coûts de construction ont augmenté de 4 % sur un an au premier trimestre 2026. Depuis début 2022, ils ont bondi de 21 %. Sur la même période, les prix des maisons neuves ont progressé de 15,6 % ;

Le décalage est encore plus frappant sur le long terme. Depuis début 2020, les coûts de construction ont augmenté de 40 %, alors que les prix du neuf ont progressé de 28 % et que le pouvoir d’achat consacré au logement n’a augmenté que de 8 %.

Autrement dit, les promoteurs ne parviennent plus à répercuter l’intégralité de leurs coûts sur les acheteurs.

« La marge devient la variable d’ajustement »

Dans ce contexte, la rentabilité des projets immobiliers se réduit fortement.

« Il ne s'agit pas de faire du profit pour faire du profit, mais les développeurs ont besoin d'une marge suffisante pour lancer de nouveaux projets et continuer à produire du logement. Aujourd'hui, le jeu n'en vaut plus la chandelle », estime Gaëtan Hannecart.

Selon le dirigeant, les promoteurs doivent faire face simultanément à la hausse du coût des matériaux, de la main-d’œuvre, des normes techniques, des taxes et de la durée des procédures de permis.

Face à des acheteurs qui ne peuvent plus suivre financièrement, les marges absorbent une partie croissante de ces surcoûts.

Les chiffres financiers de Matexi illustrent cette situation.

Le groupe a vendu 1.120 logements en 2025, contre 984 en 2024. Les livraisons ont également progressé, passant de 1.031 à 1.176 logements.

Le chiffre d’affaires est remonté à 395 millions d’euros, contre 338 millions l’année précédente.

Mais la rentabilité reste loin des niveaux observés avant le ralentissement du marché, passant d'un EBIT de 43,6 millions d’euros en 2023 à 22,6 millions d’euros en 2025.

Plus inquiétant encore, la valeur nette du groupe est passée de 9,3 millions d’euros en 2023 à -17,5 millions d’euros en 2025, notamment sous l’effet de projets bloqués ou retardés par l’absence de permis.

Une crise de production autant qu’une crise d’accessibilité

Pour Matexi, le risque dépasse désormais la seule question des prix.

Moins de ménages solvables signifie moins de ventes. Moins de ventes rendent les projets plus difficiles à financer. Moins de projets débouchent sur moins de logements construits. Et une offre insuffisante entretient ensuite la pression sur les prix.

Selon une analyse du promoteur, quelque 32.800 logements qui auraient été nécessaires pour équilibrer l’offre et la demande n’ont pas été autorisés entre 2023 et 2025.

« La crise du logement n’est pas seulement une crise d’accessibilité. C’est aussi une crise de production », résume en substance le groupe.

Le secteur réclame une réforme de la TVA

Parmi les mesures jugées prioritaires, Matexi plaide pour une simplification du régime fiscal applicable aux projets immobiliers. « Il faut simplifier le casse-tête de la TVA et appliquer un taux uniforme et réduit à la construction et à la démolition-reconstruction », estime Gaëtan Hannecart.

Le promoteur dénonce notamment la coexistence de plusieurs régimes fiscaux selon la qualification administrative d’un même projet.

Dans certains cas, un projet peut être soumis à une TVA de 6 % en démolition-reconstruction ; une TVA de 21 % en construction neuve ou encore aux droits d’enregistrement de 12,5 % dans le cadre d’une rénovation.

Cette situation crée selon lui une grande insécurité juridique pour les acquéreurs comme pour les développeurs.

« Les clients potentiels sont dans le flou le plus total », regrette le CEO de Matexi, qui qualifie le système actuel de « kafkaïen ».