Immobilier : les droits d'enregistrement à Bruxelles quatre fois plus élevés qu’en Wallonie

Depuis ce 1er janvier 2025, les droits d’enregistrement pour l’achat d’une première résidence principale en Wallonie sont passés à 3 %. En Flandre, ce taux s'élève à 2 % (au lieu de 3 %), tandis qu’à Bruxelles ils resteront fixés à 12 %. Une situation d’autant plus désavantageuse que les prix de l’immobilier à Bruxelles sont déjà nettement plus élevés qu’en Flandre ou en Wallonie.

L’accession à la propriété de plus en plus difficile à Bruxelles

Acquérir un logement devient un défi croissant pour les Bruxellois. Selon Statbel, les prix y sont depuis des années bien supérieurs à ceux des autres régions. Les droits d’enregistrement élevés, combinés à cette flambée des prix, risquent d’accentuer la fuite des habitants vers les périphéries. En effet, dans des villes comme Bruxelles, Anvers ou Gand, à peine la moitié des résidents vivent dans leur propre logement, contre une moyenne nationale de 70 %.

Par ailleurs, l’inflation des prix de l’immobilier continue de s’accélérer. D’après les derniers chiffres publiés par Statbel le 23 décembre, « le taux d’inflation annuel des prix des logements s’établit à 3,6 % au troisième trimestre 2024, en hausse par rapport aux 3,3 % du trimestre précédent. »

Une réforme attendue à Bruxelles

Avec la baisse des droits d’enregistrement en Wallonie de 12,5 % à 3 % pour une première résidence principale, acheter à Bruxelles coûtera encore bien plus cher en frais notariés. En Wallonie, même pour un second achat, il est possible de bénéficier du tarif réduit à condition de vendre le premier bien dans un délai de trois ans (cinq ans pour les terrains à bâtir). Ces mesures soulignent l’urgence d’une réforme des droits d’enregistrement à Bruxelles.

En Wallonie, la seule condition pour bénéficier du tarif réduit est d’y résider officiellement pendant au moins trois ans. Cependant, les autres aides, telles que la prime pour l’achat d’un bien modeste ou le chèque-habitat, disparaîtront.

Une relance espérée du secteur immobilier wallon

Avec cette réforme, la nouvelle majorité wallonne espère relancer un secteur immobilier en difficulté. Reste à savoir si le nouveau système sera réellement plus avantageux pour les biens compris entre 250 000 et 300 000 euros. Selon le PS, cette réforme serait un cadeau pour les plus aisés, car son impact serait plus important sur les propriétés coûteuses : plus le bien est cher, plus la charge fiscale relative diminue par rapport au système actuel.

Cependant, cette critique est sujette à débat. La majorité des biens (environ 75 %) se vendent autour de la médiane des prix. En Wallonie, celle-ci s’élève à 175 000 euros pour un appartement ou une maison mitoyenne, et à 296 500 euros pour une maison individuelle. À titre de comparaison, à Bruxelles, les prix médians sont bien plus élevés : 260 000 euros pour un appartement, 485 000 euros pour une maison mitoyenne, et jusqu’à 1,1 million d’euros pour une maison individuelle.

Pour rappel, le prix médian n’est pas la moyenne, mais le point où 50 % des biens se vendent plus cher et 50 % moins cher. Ces écarts significatifs illustrent pourquoi les droits d’enregistrement à Bruxelles apparaissent comme un frein majeur pour les futurs acheteurs.

Dans la conjoncture actuelle et avec les politiques hypothécaires des banques, la réduction des droits d’enregistrement ne provoquera pas une hausse des prix. Elle encouragera tout au plus les acheteurs à prendre plus rapidement une décision. Il est important de rappeler que l’achat d’une première maison concerne souvent des (jeunes) familles ayant déjà beaucoup économisé pour pouvoir accéder à la propriété. Il est toutefois envisageable que certains acheteurs tournent le dos à Bruxelles, préférant la Wallonie, où ils pourront plus facilement ou rapidement couvrir les droits d’enregistrement avec leurs économies.

Bruxelles désavantagée face au Brabant wallon et au Brabant flamand

La Région bruxelloise risque de souffrir d’un désavantage concurrentiel, notamment par rapport au Brabant wallon et au Brabant flamand. Les droits d’enregistrement deviennent progressivement une charge disproportionnée.

En Wallonie, les droits d’enregistrement pour une première résidence principale s’alignent désormais presque sur ceux de la Flandre. De plus, à partir du 1er janvier 2028, les droits de succession diminueront en Wallonie. À l’inverse, le nouveau ministre-président flamand, Matthias Diependaele (N-VA), a refusé d’abaisser les droits de succession en Flandre, déclarant lors de son discours de politique générale : « Nous avons besoin de cet argent. »

Avec des tarifs divisés par deux en Wallonie, les Flamands aisés seront d’autant plus attirés par l’idée de déménager. Voici les nouvelles réductions en Wallonie :

• Pour les successions en ligne directe (entre époux et cohabitants légaux), le taux passe de 30 % à 15 %.
• Entre frères et sœurs, le taux passe de 65 % à 33 %.
• Entre oncles, tantes, neveux et nièces, le taux passe de 70 % à 35 %.
• Dans tous les autres cas, le taux passe de 80 % à 40 %.

Par ailleurs, les droits de donation immobilière seront également réduits de moitié.

La Flandre conserve des taux élevés

En Flandre, les droits de succession en ligne directe restent fixés à 27 %, avec un taux réduit de 3 % pour la première tranche de 50 000 euros, et de 9 % pour la tranche de 50 001 à 250 000 euros. Ainsi, à l’avenir, hériter d’un bien immobilier sera nettement plus avantageux fiscalement en Wallonie qu’en Flandre.

De plus, le gouvernement flamand a prolongé de 3 à 5 ans la période durant laquelle les donations sont soumises aux droits de succession. Ce durcissement a récemment suscité une vive polémique. Il a été révélé que si, par exemple, un père vend sa maison dans les cinq années précédant son décès, le fisc flamand imposera des droits de succession sur cette somme, même si ce patrimoine a été dépensé. Cette situation a provoqué une indignation lorsque certains ont suggéré que cet argent aurait pu être utilisé pour des dépenses somptuaires comme du champagne et du caviar avec une nouvelle maîtresse. Dans ce cas, ce sont les héritiers qui devront régler la facture… y compris celle du champagne et du caviar.

Lode Goukens

(Photo : Belgaimage)