Logement social bruxellois : 400 millions, mais toujours pas d’accord sur le mode d’emploi (carte blanche)

Dans son entretien à L’Écho, Dirk De Smedt en a peut-être dit un peu trop. Le ministre bruxellois du Budget y confirme les 400 millions promis au logement social. Mais surtout, il commence à expliquer ce qu’il faudra mettre derrière ce chiffre : un « code 8 », davantage de rendement, des loyers revus à la hausse, des coûts de gestion mieux maîtrisés, des immeubles apportés par les SISP contre des actions et une SLRB davantage recentrée sur la tutelle.

Pris séparément, tout cela semble très technique. Mis bout à bout, le projet devient beaucoup plus lisible. Et beaucoup plus politique.

Le tour de passe-passe du code 8

Le gouvernement bruxellois s’est accordé sur 400 millions supplémentaires pour la SLRB, l’organisme régional qui finance et encadre le logement social.

Pour une Région aussi endettée, impossible de traiter cette somme comme une dépense ordinaire sans détériorer encore le déficit. Dirk De Smedt a donc sorti le « code 8 » de son chapeau.

Le principe est moins mystérieux que son nom. Si la Région verse 100 millions pour financer des dépenses, ces 100 millions pèsent sur son déficit. Si elle investit les mêmes 100 millions et reçoit en échange un actif financier qui vaut réellement 100 millions, par exemple des actions, elle peut défendre l’idée qu’elle a échangé du cash contre un actif.

La dette, elle, n’a pas disparu. Il faut toujours financer les 100 millions. Ce qui change, c’est leur traitement dans le déficit. Encore faut-il convaincre l’ICN, l’Institut des comptes nationaux, chargé d’appliquer en Belgique les règles comptables européennes. Et c’est ici que tout cet entretien s’illumine.

Dirk a besoin de rendement

Pour que l’opération puisse réellement être considérée comme un investissement financier, il ne suffit pas de créer une société, d’y verser de l’argent et de recevoir des actions. Il faut que ces actions aient une vraie valeur économique. Il faut des actifs, des revenus, des coûts maîtrisés et une perspective crédible de rendement.

De Smedt a donc besoin que la machine rapporte, au moins sur papier. Pourquoi parler de loyers plus élevés ? Pour augmenter les recettes. Pourquoi imposer des coûts de gestion normés ? Pour contenir les dépenses. Pourquoi accélérer les rénovations ? Parce qu’un logement vide ou dégradé coûte de l’argent et en rapporte peu.

Pourquoi réorganiser le secteur ? Pour rendre l’ensemble financièrement plus solide.

Ce ne sont probablement pas quatre réformes différentes. C’est un seul et même montage.

Dans son mémorandum de 2024, la SLRB estimait déjà que le financement du secteur et le calcul des loyers devaient être complètement revus. Elle qualifiait le système actuel d’excessivement complexe et opaque et constatait qu’avec les niveaux de loyers pratiqués, l’équilibre financier était difficile à atteindre.

La réforme ne devrait donc pas seulement toucher au montant des loyers. Elle devra aussi, vraisemblablement, simplifier radicalement leur calcul, pour le rendre compréhensible pour le locataire et plus prévisible pour le financement du secteur.

Les briques sont chez les SISP

Reste un gros problème : les immeubles sociaux n’appartiennent pas principalement à la SLRB. Ils sont détenus par les 16 SISP, les sociétés immobilières de service public qui possèdent et gèrent l’essentiel du parc.

De Smedt évoque donc un système dans lequel certaines SISP apporteraient des immeubles à une nouvelle structure et recevraient des actions en échange. La nouvelle entité disposerait alors de vrais actifs immobiliers et de revenus locatifs. La Région pourrait y injecter son argent et recevoir elle aussi une participation. L’opération ressemble déjà davantage à un investissement qu’à un simple chèque au secteur.

Ce même mémorandum SLRB pourrait expliquer cette assurance : la SLRB étudiait déjà un projet « SLRB Patrimoine », à tester avec des SISP pilotes. Si De Smedt s’en inspire, il n’a pas besoin d’embarquer les 16 SISP dès le départ. Une ou deux sociétés peuvent apporter un portefeuille limité d’immeubles. Le véhicule obtient des actifs, des loyers, un bilan. Le système peut être testé. S’il fonctionne, d’autres peuvent rejoindre progressivement le dispositif. Pas besoin d’une grande fusion spectaculaire dès le premier jour. La centralisation pourrait se faire petit à petit, par le patrimoine et le financement.

Les 131 millions ne sont pas simplement dans un tiroir

Le MR bloque publiquement la première tranche de 131 millions dans le bras de fer autour de Lotfi Mostefa et du Foyer anderlechtois. Le conflit politique est réel.

Mais présenter ces 131 millions comme une somme prête à partir, retenue uniquement par le MR, est vraiment simpliste. Même si ce conflit disparaissait demain, il resterait à sécuriser le montage financier et son traitement en code 8.

Pour convaincre l’ICN, il faut pouvoir dire autre chose que : « Voici 131 millions pour le logement social. » Il faut pouvoir dire : voici la société dans laquelle nous investissons, voici les immeubles qu’elle détient, voici ses revenus, voici ses coûts, voici pourquoi les actions reçues par la Région valent réellement l’argent investi et pourquoi elles devraient conserver cette valeur. C’est cela, concrètement, qu’il faut construire derrière le code 8. Le verrou politique existe donc. Le verrou financier aussi.

Et même si tout fonctionne, les 400 millions ne suffisent pas

C’est le point que toute cette ingénierie pourrait presque faire oublier. Plusieurs dizaines de milliers de ménages attendent un logement social à Bruxelles. Dans le même temps, une partie importante du parc existant doit être rénovée et les besoins à long terme se chiffrent en milliards. Il faudra choisir.

Rénover d’abord, pour que les locataires actuels vivent correctement et éviter que le patrimoine continue à se dégrader ? Construire davantage pour ceux qui attendent parfois depuis dix ans ? Que reporte-t-on lorsque l’argent manque ? Le code 8 ne répondra jamais à ces questions.

Et c’est là que l’entretien de Dirk plombe un peu l’ambiance

Tant que les 400 millions pour le logement social restaient un chiffre, le compromis était facile. De Smedt a commencé à en dévoiler le prix : rendement, loyers, coûts, transferts de patrimoine et nouveau partage des rôles entre SLRB et SISP.

Quelques heures plus tard, le cabinet de Karine Lalieux jugeait déjà ses propos sur les loyers prématurés. Le vrai problème du Brugov est là : accord sur le montant, beaucoup moins sur les contreparties. Jusqu’où toucher aux loyers et aux coûts ? Quel patrimoine transférer ? Et que faudra-t-il reporter lorsque 400 millions ne suffiront plus ?

Le code 8 peut résoudre une partie du problème comptable. Pas le désaccord politique qu’il révèle.