Mousse, tags, peinture écaillée : comment Bruxelles taxe les immeubles jugés « négligés »

Une peinture qui s’écaille. De la mousse sur une façade. Quelques fissures, des joints détériorés, de la végétation ou des tags. À Bruxelles, ces défauts peuvent contribuer à faire entrer un immeuble dans une catégorie administrative aux conséquences particulièrement coûteuses : celle des biens « à l’abandon ou négligés ».

Le Conseil communal de la Ville de Bruxelles a adopté le 23 juin 2025 un règlement établissant, pour les exercices 2026 à 2032, une taxe sur les immeubles et terrains « à l’abandon ou négligés », ainsi que sur les immeubles « inoccupés ou inachevés ». Le nouveau texte, entré en vigueur le 1er janvier 2026, remplace un précédent règlement datant de 2023.

L’objectif affiché peut difficilement surprendre dans une capitale confrontée à la pression immobilière : inciter les propriétaires à entretenir leurs biens, éviter la dégradation du patrimoine et lutter contre l’inoccupation.

Mais le règlement assume également une motivation beaucoup plus directement financière. La Ville explique que cette imposition doit lui permettre de « se procurer des recettes additionnelles destinées à financer les dépenses d’utilité générale ». L’objectif de « dissuasion ou d’incitation » est parallèlement qualifié d’« accessoire ».

Et lorsque l’on examine les critères permettant d’établir la négligence d’un immeuble et les montants susceptibles d’être réclamés, la facture peut rapidement devenir considérable.

De la peinture écaillée à la végétation

Qu’est-ce qu’un immeuble « à l’abandon ou négligé » ? Le règlement de la Ville fournit une longue liste « d’imperfections externes » pouvant être constatées sur les façades.

Il cite « de la peinture écaillée, des fissures ou des cassures, des joints éclatés, du plâtrage détaché, des briques détachées, de la formation de mousse, des tags, de la végétation ».

Peuvent également être pris en compte des défauts affectant les cheminées, bow-windows, loggias, balcons, charpentes, toitures, corniches, évacuations d’eau de pluie, soupiraux, ouvertures de façade, vitrages ou menuiseries extérieures. Et le règlement apporte une précision importante : « Cette énumération n’est pas exhaustive. »

Aucun seuil chiffré n’est indiqué dans cette définition : le règlement ne précise pas quelle surface de peinture doit être écaillée, quelle quantité de mousse doit être présente ou quelle importance une fissure doit atteindre pour caractériser la négligence.

C’est un agent de l’administration de la Ville qui établit le constat. Celui-ci doit être notifié au contribuable par courrier recommandé dans les trente jours. Une fois dressé, le constat est « valable pour une durée indéterminée et vaut jusqu’à preuve du contraire ».

Le contraste est notable entre l’ouverture des critères permettant de qualifier l’état du bien et les conséquences fiscales très précisément chiffrées qui peuvent en découler.

609 euros par mètre… et par étage

La taxe est loin d’être symbolique. Pour 2026, elle s’élève à 609 euros par mètre courant de façade pour un immeuble bâti.

Mais le calcul ne s’arrête pas là : la longueur de la façade est multipliée par le nombre de niveaux considérés comme abandonnés, négligés, inoccupés ou inachevés. Les sous-sols et les combles non aménageables sont exclus, mais c’est au contribuable d’apporter la preuve de leur caractère non aménageable.

Prenons une maison bruxelloise présentant une façade de 8 mètres de large et dont trois niveaux seraient considérés comme « négligés ».

Le calcul est simple : 8 × 3 × 609 euros. Soit 14.616 euros. Avec une façade de six mètres et deux niveaux concernés, la facture atteint déjà 7.308 euros.

Et lorsqu’un immeuble donne sur plusieurs rues, le règlement prévoit de prendre en compte le développement total du bien à front de rue.

Le tarif augmentera par ailleurs automatiquement de 2,5 % chaque année : 624 euros en 2027, 640 euros en 2028, 656 euros en 2029 et jusqu’à 706 euros par mètre en 2032.

Trois mois pour contester, mais la taxe commence le mois suivant

Le calendrier prévu par la Ville réserve une autre particularité. Après la notification du constat, le propriétaire dispose de trois mois pour « faire valoir ses observations » auprès de l’administration, par courrier recommandé.

Mais ces trois mois ne constituent pas un délai pendant lequel la taxation est suspendue. Le règlement prévoit au contraire que la taxe est due « pour la première fois le 1er du mois qui suit celui de la notification du constat », au prorata de l’année en cours.

Elle continue ensuite à être due aussi longtemps que le bien demeure considéré comme abandonné, négligé, inoccupé ou inachevé.

Le propriétaire dispose donc de trois mois pour présenter ses observations, mais le compteur fiscal commence à tourner dès le mois suivant la notification.

Et lorsqu’il estime avoir régularisé la situation, c’est encore à lui d’en informer l’administration. La taxe cesse d’être due à partir du premier jour du mois suivant celui au cours duquel le contribuable a envoyé, par recommandé, les preuves établissant que la situation reprochée a pris fin.

Le règlement précise par ailleurs qu’« il n’est accordé aucune remise ou restitution, pour quelque cause que ce soit », tout en prévoyant une disposition particulière lorsqu’un droit réel sur le bien est cédé.

Des exonérations sont néanmoins prévues

Le mécanisme n’est cependant pas dépourvu de possibilités d’exonération. Un propriétaire dont l’immeuble a été accidentellement sinistré bénéficie notamment, sous certaines conditions, d’une exonération pendant les deux années d’imposition suivant l’année du sinistre.

Une autre protection importante concerne les propriétaires qui entreprennent réellement de remettre leur bien en état.

Lorsqu’une demande de permis d’urbanisme destinée au moins à mettre fin à la situation reprochée a été déclarée complète, le bien bénéficie d’une exonération de douze mois. Une nouvelle période de douze mois est prévue à partir de la délivrance du permis. Lorsqu’un permis est assorti d’un planning, l’impôt ne peut être établi tant que ce planning est respecté.

Une exonération de douze mois est également prévue lorsque les travaux nécessaires ont effectivement commencé et se poursuivent « de façon soutenue et continue ».

Mais là encore, la démarche incombe au contribuable : celui-ci doit informer l’administration de la date de commencement des travaux et apporter les éléments permettant de l’établir. L’exonération court à partir du premier jour du mois suivant celui au cours duquel le début des travaux a été « valablement acté par l’administration ».

Même un terrain non bâti peut être concerné

Le dispositif ne vise d’ailleurs pas uniquement les maisons délabrées ou les logements laissés vides. Un terrain non bâti peut également être considéré comme « à l’abandon ou négligé » lorsqu’il n’est pas correctement entretenu ou lorsque son accès n’est pas suffisamment empêché par une clôture adéquate ou une haie entretenue. Les terrains agricoles et maraîchers cultivés font exception à cette dernière exigence.

Pour un terrain, le tarif est également fixé à 609 euros par mètre courant de longueur à front de rue en 2026. Un terrain de 20 mètres de largeur répondant aux critères coûterait ainsi 12.180 euros de taxe sur une année complète.

Une taxe assumée aussi comme une recette

La Ville de Bruxelles avance plusieurs justifications à son dispositif. Les immeubles abandonnés, négligés ou inoccupés seraient susceptibles de décourager les initiatives de rénovation des riverains, d’entraîner un « processus de désintéressement généralisé » envers le patrimoine immobilier et de produire un effet de contagion sur les bâtiments environnants.

La Ville invoque également le cadre de vie, la sécurité, l’ordre public et la propreté de l’espace public. L’objectif urbanistique est donc clairement formulé : pousser les propriétaires à entretenir ou remettre en occupation des biens qui se dégradent.

Mais le règlement ne cache pas davantage son intérêt budgétaire. Avant même de détailler ses objectifs de dissuasion, le Conseil communal rappelle « la situation financière de la Ville » et revendique son autonomie dans le choix de ses impôts et des contribuables qui doivent les acquitter. Puis il indique explicitement que la taxation des immeubles abandonnés, négligés, inoccupés ou inachevés doit lui procurer des « recettes additionnelles ».

L’objectif de dissuasion est, lui, présenté comme « accessoire ». À Bruxelles, une façade mal entretenue n’est donc plus seulement susceptible d’entraîner une demande de remise en état.

À partir du moment où elle répond aux critères retenus par la Ville, elle peut aussi devenir une assiette fiscale. Et à 609 euros par mètre de façade et par niveau concerné, la différence entre les deux peut se compter en milliers, voire en dizaines de milliers d’euros.