Trois mois de loyer pour payer un impôt : jusqu’où ira-t-on avec le précompte immobilier ? (carte blanche)

Vous avez vu ? Ces dernières semaines, de nombreux messages ont été publiés sur les réseaux sociaux par des propriétaires qui publient leur avertissement-extrait de rôle, comparent avec l’année précédente et se demandent comment leur précompte immobilier a pu autant augmenter.

Le comédien Jérôme de Warzée s’en est d’ailleurs emparé dans un billet qui a beaucoup circulé. Avec humour, il pose finalement une question assez simple : lorsqu’une commune a besoin de davantage d’argent, pourquoi est-il tellement plus facile d’augmenter les taxes que de s’interroger sur ses dépenses ?

Derrière la boutade, le sujet est très sérieux et loin d’être marginal : cet été, Bruxelles Fiscalité a envoyé près de 400.000 avertissements de précompte immobilier.

Le sujet pourrait être réduit à l’éternel débat entre ceux qui voudraient davantage d’impôts et ceux qui en voudraient moins. Ce serait passer à côté de l’essentiel. Car derrière le précompte immobilier se cache une question beaucoup plus fondamentale : notre fiscalité est-elle encore cohérente avec la politique du logement que nous prétendons mener et avec les comportements que nous affirmons vouloir encourager ?

Une taxe n’est jamais économiquement neutre. Nous le savons d’ailleurs parfaitement lorsque cela nous arrange. Nous taxons fortement le tabac notamment parce que nous voulons en réduire la consommation. Nous mettons des accises sur l’alcool notamment parce que nous voulons en limiter les externalités. Nous renchérissons les énergies fossiles parce que nous souhaitons en réduire l’usage. Dans tous ces domaines, le raisonnement est considéré comme une évidence : lorsque l’on augmente durablement le coût d’un comportement, on le rend moins attractif.

Alors pourquoi cette évidence économique disparaîtrait-elle soudainement lorsqu’il s’agit du logement ? Lorsque nous augmentons progressivement le coût fiscal de la propriété, lorsque nous renchérissons l’acquisition, ajoutons des obligations de rénovation, réduisons certains avantages liés au financement et augmentons parallèlement la fiscalité récurrente, quel comportement cherchons-nous exactement à obtenir ? Voulons-nous que les particuliers achètent moins de logements, qu’ils investissent moins dans l’immobilier locatif, qu’ils vendent ceux qu’ils possèdent ou qu’ils placent leur épargne ailleurs ? Évidemment non. Nous expliquons au contraire que Bruxelles manque de logements, qu’il faut construire davantage, rénover davantage, remettre les biens vacants sur le marché et mobiliser des capitaux considérables pour moderniser un parc immobilier vieillissant.

Nous avons donc réussi cette étrange performance : diagnostiquer une pénurie tout en renchérissant progressivement l’investissement nécessaire pour la résorber.

Prenons exactement le même bien, avec un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros. À Anderlecht, son précompte théorique est passé d’environ 877 euros en 2016 à 1.420 euros aujourd’hui. À Uccle, de 864 à 1.291 euros. En 2026, neuf communes bruxelloises sur dix-neuf ont augmenté leurs centimes additionnels.

Dans les trois grandes villes wallonnes que sont Namur, Charleroi et Liège, notre simulation donne une hausse moyenne d’environ 35 % en dix ans.

Contrairement à ce que l’on entend parfois, être propriétaire en Belgique n’est pas un privilège réservé à quelques grandes fortunes. La Belgique compte plus de 3,19 millions de logements occupés par leur propriétaire (soit 65 % des logements occupés).

Ce sont des familles qui ont emprunté pendant vingt ou vingt-cinq ans. Des indépendants qui ont acheté un petit appartement pour préparer leur pension. Des parents qui ont investi leurs économies dans la brique. Des gens qui ont travaillé, épargné et pris un risque.

Toc toc toc, c’est le précompte immobilier.

Et chaque année, une lettre arrive pour réclamer un impôt sur un bien dont l’acquisition a déjà été lourdement taxée : à Bruxelles, les droits d’enregistrement s’élèvent normalement à 12,5 % du prix d’achat, même si des abattements existent pour l’habitation propre. Dans notre pays, le précompte est calculé à partir du revenu cadastral indexé. Et ce revenu cadastral repose toujours sur une valeur locative de référence remontant au… 1er janvier 1975. À cette base viennent ensuite s’ajouter notamment les centimes additionnels décidés par les pouvoirs locaux.

À Bruxelles, les chiffres donnent une idée de l’importance prise par cet impôt. En 2025, la Région bruxelloise a perçu 1,252 milliard d’euros de précompte immobilier. Sur ce montant, 933,3 millions d’euros ont été reversés aux 19 communes. Près de trois quarts de la recette. Le précompte immobilier est devenu une source de financement extrêmement importante pour les communes. Et ce n’est pas sans poser de problème justement, car pour certains politiques (PTB en tête) un propriétaire est un contribuable particulièrement facile à taxer. Sa maison ne peut pas déménager. Son appartement ne peut pas changer de commune parce que la fiscalité devient trop lourde. La brique est là, visible, identifiable et taxable. Et pour une certaine gauche, celui qui possède doit forcément pouvoir payer davantage.

3 mois de loyer

Payer des taxes est légitime. Mais certaines situations laissent perplexe, comme celle de propriétaires bailleurs, pour qui le précompte immobilier représente aujourd’hui plus de trois mois de loyers (source Syndicat national des propriétaires et copropriétaires). Cela signifie que sur douze mois de loyers perçus, les loyers de janvier, février et mars peuvent pratiquement servir uniquement à payer le précompte immobilier. Et cela avant même de parler des travaux, de l’assurance, des charges de copropriété, de l’entretien du bâtiment, d’une éventuelle période sans locataire ou du remboursement du crédit.

Bien sûr que les communes ont besoin de recettes. Bien sûr qu’il faut financer la propreté, la sécurité, les écoles, les crèches et tous les services que les citoyens attendent. Mais une bonne gestion publique ne consiste pas uniquement à chercher quelle taxe on peut encore augmenter. Elle consiste aussi à établir des priorités, à regarder chaque dépense, à simplifier ce qui peut l’être et à accepter parfois de faire des choix. Et c’est d’ailleurs exactement ce que disait Jérôme de Warzée.

Le problème des taxes qui augmentent sans fin est triple : certains propriétaires vendront, d’autres n’investiront plus et d’autres chercheront, quand ils le peuvent, à intégrer ces coûts supplémentaires dans les loyers, ce qui tendra encore davantage le marché. Car si l’appartement ne peut pas partir, le capital qui aurait pu financer le prochain appartement, lui, peut être investi ailleurs. Et le véritable ennemi du locataire n’est pas le propriétaire : c’est la rareté. Plus l’offre diminue, moins le locataire a de choix et plus les loyers sont sous pression.

La question est simple : est-il encore raisonnable de considérer la propriété immobilière comme une source fiscale dans laquelle les pouvoirs publics peuvent continuellement puiser ?

Une fiscalité cohérente devrait au contraire encourager ce que nous voulons voir augmenter : la création de logements, la rénovation lourde et la remise sur le marché des biens durablement vacants. Taxons moins ceux qui développent l’offre et davantage la rareté volontairement organisée.

Avoir travaillé, épargné et investi dans un logement ne devrait certainement pas faire de vous le contribuable que l’on taxe en premier chaque fois qu’un budget public ne ferme plus.